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Dado o aquecimento do mercado imobiliário, nunca foram negociados tantos imóveis como na atualidade. Deécadas atrás, as famílias criavam raízes em suas propriedades, permanecendo nelas muitas vezes por toda a vida. Hoje, pela facilidade de crédito, ferramentas de marketing e pelo enorme volume de lançamento no mercado, imóveis são adquiridos como forma de investimento ou ateé mesmo para atender os novos anseios de praticidade e modernidade.Stands de vendas se fazem presentes em praças, shoppings e até mesmo nos supermercados. Não soaria estranho sair de casa para comprar pão e voltar com um contrato de compra e venda de imóvel assinado. Pois bem, seja na aquisição para investimento ou moradia, há uma série de etapas a se cumprir para que a concretização da compra ocorra. Necessário esclarecê-las e diferenciar os instrumentos jurídicos que contemplam o negócio e efetivam a propriedade imobiliária.

Via de regra, depois de finalizadas as tratativas, um contrato de promessa de compra e venda é assinado. Este contrato, se bem redigido, passa a ser o porto seguro de ambas as partes. Nele serão estipulados o preço, as condições de pagamento, o prazo de transmissão da posse, entre outras importantes regras de proteção em caso de inadimplemento. O contrato sozinho não garante a propriedade, mas busca manifestar a vontade das partes com relação à forma e condições da negociação. Nada incomum as partes finalizarem as principais obrigações do contrato, recebendo o vendedor o preço e o comprador a posse, para que tenham a sensação de dever cumprido. Porém, ainda que cumpridas as obrigações por ambos, a propriedade não está consolidada ao comprador. Assim, depois de atendidas certas obrigações do contrato, deverão as partes firmar uma Escritura Pública de Compra e Venda perante um Tabelionato de Notas, Títulos e Documentos. Este documento ratificará os termos da promessa de compra e venda e tornará pública a vontade das partes. A denominação “promessa de compra e venda” reflete o escopo do instrumento, o qual indica a promessa dos contratantes em firmar posteriormente esta Escritura Pública. A lavratura da escritura é regra disposta no Código Civil e indispensável ao negócio, tornando-o definitivo. Em certos casos podem as partes firmar diretamente a Escritura Pública sem a necessidade de assinatura prévia de um contrato. Em outros casos não, em virtude da existência de condições que, naquele dado momento, impedem a lavratura da escritura (imóveis em construção, por exemplo). Portanto, atendidas as exigências legais e firmada a Escritura de Compra e Venda, pode-se concluir que a propriedade do imóvel está consolidada ao comprador? Não, ainda não! Há o grand finale, representado pelo registro da Escritura Pública de Compra e Venda na matrícula do imóvel. Este procedimento ocorre perante o Cartório de Registro de Imóveis, sendo o único procedimento que garante a propriedade plena ao comprador. De nada adianta atender as etapas anteriores, emitir certidões negativas, firmar um contrato completo e seguro, se o registro da escritura não for requerido. É o único meio de se garantir a propriedade. Não havendo o registro da escritura, o imóvel permanece formalmente em nome do vendedor, podendo sobre ele recair penhoras e averbação de litígios, o que representa riscos à consolidação da propriedade. A solução de tais impasses demandará ingresso em juízo pelo comprador, trazendo limitações em negociar o imóvel, bem como custos, transtornos e a natural demora de todo o processo. Portanto, a compra de um imóvel demanda cuidados que iniciam com a mediação por corretor de imóveis capaz e idôneo, passando pelo aval de um advogado e finalizando pelo registro da Escritura Pública de Compra e Venda na matrícula do imóvel. Todos os demais contratos e documentos firmados pelas partes são promessas e indicativos do negócio e da manifestação da vontade, não da propriedade. JULIANO SCARPETTA Advogado sócio da BORNHOLDT ADVOGADOS